Il preliminare di compravendita, o contratto preliminare i compravendita immobile, è un contratto privato stipulato tra la parte venditrice e la parte acquirente di un immobile al fine di disciplinare alcune delle condizioni che caratterizzeranno la compravendita vera e propria e obbligare le stesse parti al loro rispetto.

Lo scopo del preliminare è dunque quello di:

• vincolare giuridicamente entrambe le parti all'impegno di stipulare, in un secondo momento, il contratto definitivo di compravendita;

• assoggettare l’accordo al quadro normativo in vigore, con particolare riferimento alle conseguenze derivanti dall’inadempimento di una delle due parti.

Ma che cosa contiene un contratto preliminare di compravendita? E per quale motivo è bene non sottovalutare la sua sottoscrizione?

Il contenuto del preliminare di compravendita

Sebbene il contenuto del preliminare di compravendita immobiliare possa essere personalizzato tra le parti, ci sono comunque alcuni elementi essenziali che non dovrebbero mai mancare. Citiamo, a titolo di esempio:

• identificazione delle parti: nome, cognome, codice fiscale e residenza di venditore e acquirente;

• oggetto del contratto: descrizione puntuale e univoca dell'immobile (ubicazione, catastale, piano, superficie, ecc.);

• prezzo di compravendita: importo pattuito per l'acquisto dell'immobile;

• modalità di pagamento: termini di pagamento del prezzo (assegno, bonifico, mutuo, ecc.);

• termini per la stipula del rogito notarile: data entro cui le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo di compravendita;

• clausole accessorie: eventuali pattuizioni addizionali, come - ad esempio - la penale per il recesso, la risoluzione per mancato ottenimento del mutuo.

Che forma deve avere il preliminare

Il preliminare di compravendita può essere redatto in forma libera. Considerato che la sua sottoscrizione espone le parti a conseguenze particolarmente rilevanti, il nostro consiglio è sempre quello di domandare la consulenza di un buon agente immobiliare che possa affiancare acquirente e venditore nella realizzazione del preliminare in modo tale che il documento possa tradurre l’efficace manifestazione di volontà dell’acquirente e del venditore.

Gli effetti del preliminare

Il preliminare di compravendita, seppur redatto in forma libera, è vincolante per entrambe le parti. Pertanto, se una delle due parti si rifiuta di stipulare il rogito notarile, l'altra può agire per via legale per ottenere l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto (art. 2932 c.c.) o la risolubilità del contratto per inadempimento (art. 1453 c.c.).

Nel primo caso la parte può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, mentre nel secondo caso la parte può domandare la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. La risoluzione può essere altresì richiesta quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento, ma non può più chiedersi l’adempimento se è stata domandata la risoluzione.

Le garanzie del venditore

In un contratto preliminare è necessario, affinché esso sia valido, che il Proprietario venditore “garantisca” l’Acquirente che vengano riportate alcune informazioni essenziali quali:

§  che il venditore sia effettivamente/giuridicamente titolato a vendere l’immobile

§  l’immobile sia catastalmente conforme. E’ opportuno far predisporre una relazione da parte di un tecnico circa la regolarità catastale e la regolarità urbanistica e edilizia. (es. un immobile abusivo rende nullo il preliminare)

§  garanzie circa il pagamento delle spese condominiali (l’acquirente è obbligato solidalmente al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente è quindi opportune avere la certificazione da parte dell’amministratore condominiale del pagamento da parte del venditore delle spese condominiali)

§  garanzie circa lo stato degli impianti: documentazione comprovante la conformità alle normative in materia di sicurezza. La parte venditrice inoltre, deve rendere disponibile l’APE ( attestato di prestazione energetica) al potenziale acquirente ed è opportuno consegnarlo al Preliminare anche se l’obbligo scatta al Rogito.

Per saperne di più, invitiamo tutti i nostri lettori a contattare i nostri agenti!