Negli anni l’acquisto e la vendita di una casa donata hanno sempre costituito elemento di particolare cautela tra le parti impegnate nella compravendita e nella banca intervenuta a supportare l’operazione con un mutuo.

Ebbene, non tutti sanno che il 2024 ha apportato alcune importanti novità per la compravendita di una casa donata, con una serie di innovazioni introdotte nel Ddl Semplificazioni che hanno avuto il beneficio di rendere un po' più facile vendere una casa ricevuta in donazione. Ma che cosa cambia, in sostanza?

In estrema sintesi, ricordiamo in questa sede come le novità del decreto prevedono che le azioni di riduzione dei legittimari non possano più avere impatti negativi sui diritti che il terzo acquirente ha maturato sull’immobile compravenduto, salvo qualche ipotesi di eccezione: in linea di massima, infatti, sarà il donatario a compensare i legittimari che ritengono di aver subito un pregiudizio alla propria quota di eredità. Il terzo acquirente potrà così ritenersi indenne da ogni pregiudizio che potrebbe sorgere dalle azioni di riduzione.

Quali sono le novità del Ddl Semplificazioni

Più dettagliatamente, l’innovazione è contenuta nella modifica del testo dell’art. 563 cod. civ., che prima della riforma del decreto sanciva che “se i donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario, premessa l'escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell'ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari medesimi, la restituzione degli immobili”.

Successivamente alla riforma, invece, la norma prevede che “la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l'obbligo del donatario medesimo di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata”.

Pertanto, sebbene sparisca il riferimento temporale ai 20 anni che sono utili per l’azione di riduzione da parte del legittimario nei confronti del terzo, è altresì evidente come venga ricondotto il fatto che tale ipotesi sia relativa solo alle ipotesi in cui l’avente causa del donatario lo diventi a titolo gratuito, e che il donatario si sia rivelato in tutto o in parte insolvente.

Entro quanto trascrivere la domanda di riduzione

Tra le altre novità introdotte dal decreto su questo tema vi è anche la modifica dei termini di trascrizione della domanda di riduzione delle disposizioni testamentarie per lesione di legittima.

Ricordiamo infatti che prima della citata riforma i termini della trascrizione erano pari a 10 anni dall’apertura della successione, mentre i nuovi termini inclusi nel Ddl Semplificazioni hanno adottato una riduzione a 3 anni.

Cosa capita alle successioni già aperte

Condividiamo infine come le nuove disposizioni contenute nel Ddl Semplificazioni siano già in applicazione per le successioni aperte successivamente alla data di entrata in vigore della norma. Alle successioni che risultavano invece essere già aperte continueranno ad applicarsi le disposizioni del testo previgente.